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能力增长-表明旭辉多年来坚持有质量的增长和可持续的发展模式-仔仔萝莉的新闻

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按照旭輝截至今日收盤時的 4.22港元股價,認購旭輝新股並成功持有到現在的投資者已經獲得了超過317%的投資收益,遠遠高於同時期在內地很多城市炒樓的回報。旭輝用它的故事告訴投資人一個道理,巴菲特的價值投資理論,很適用於港股市場上那些優質的內房股。

資料顯示,今年1-7月,旭輝合計新增土儲878萬平米,平均土地成本為4,967元每平米,房地比良好,有較好的利潤空間。1-7月新增土儲中,有88%來自一二線及准二線城市,且旭輝的拿地金額權益比上升至74%,未來也將帶動銷售權益佔比進一步提升。這些高性價比的土地,未來通過開發、銷售、交付,最終都將轉化為旭輝分享給股東的可觀分紅。

根據旭輝公布的資料,2019年新獲取的項目,平均開盤周期僅8.2個月;今年新獲取且年內開盤的項目,平均開盤周期在6.5個月。

在香港業績會上,旭輝董事長林中透露其中的答案。在香港上市的七年,也是旭輝提升自身能力,讓自己躋身為行業優秀選手的七年。

旭輝的產品力也得到了行業的高度認可,在2019地產行業大獎評選中,旭輝的上海LCM置匯旭輝廣場及貴陽旭輝觀雲項目雙雙斬獲金獎,蘇州(樓盤)雁歸來院等27個項目獲得優秀獎。

房地產行業在未來作為一個經濟穩壓器更加平穩,不會大起大落,行業同時也進入一個精細化的時代和品牌競爭時代。這也意味着只要股東們持續持有旭輝股票,就可以每年獲得穩定的高額現金分紅。

除了在土地市場「抄底」價格低廉地塊外,旭輝還積極通過城市更新和參与舊改,獲取那些優質地塊。

另一方面,由於旭輝2.0建造體系,比常規的開發建設更為高效。旭輝有能力根據市場的動態變化,精確地估計市場趨勢,準確地按需定產。

在行業平均銷售額增長只有5%左右的情況下,合約銷售達884.4億元,同比增長34%,增速保持行業領先。特別是6月單月銷售更達223.4億元,創月度銷售歷史新高。其中,1-6月旭輝簽約銷售回款率高達95%,較2018年上升8個百分點。

很多人會後悔,七年前為什麼不在北上廣深,乃至隨便一個二線城市買套房。如果當時買了房,現在房價已經翻了兩三倍,計算投資回報,應該有不到200%的投資收益。但如果有人在七年前,旭輝上市成功申購了新股,現在後悔的一定不是沒有買房,而是沒有拿住旭輝控股(HK0884)這支票。

持續高分紅:未來仍可預期旭輝給股東高額的分紅回報,很可能可以延續多年。在今年全國土地市場成交金額和成交面積大幅回落的背景下,旭輝有機會「抄底」多塊優質土地。

上半年,旭輝的拿地預算尚未達到50%,買地支出尚有280億元的預算。林中表示,隨着融資環境的收緊,四季度房地產市場會出現新的收購機會,旭輝上半年沒有使用的購地資金,有機會在四季度買到那些價格低廉但優質的地塊。

在今日,旭輝公布了2019年的中期業績。截止2019年上半年,旭輝每股派息10港分,同比增長43%,已連續5年中期派息。上市近7年來,每股已累計派息1.16港元,相當於IPO價格1.33港元的87%。

正像林中預計的那樣,未來都市圈和城市圈為發展方向的城市化的2.0會給地產商帶來非常大的發展機遇。雖然未來是很不確定性,但是確定的政策方針和長效機制,將給很多企業都吃下一顆定心丸。

能夠及時根據市場需求,及時補充供貨。一方面和旭輝深入的市場研究有關。林中說,目前的房地產市場,不同城市,同一城市的不同板塊,都會有很大的不同:那些市場已經進入底部的城市,正在慢慢復蘇;而那些之前過熱的城市,有可能迎來新一輪的降溫。

來自第三方賽惟諮詢的數據顯示,旭輝產品的交付品質得到了客戶的認可,客戶普遍認為旭輝產品物有所值,指標高於行業均值10個百分點。而物業服務的持續提升,更讓旭輝的物業滿意度高於業均15個百分點。

尤其是在粵港澳大灣區,通過「合作開發+舊城改造」的模式,旭輝已進入最具發展潛力的8個城市,合計鎖定逾30個項目,總建面約600萬平米,全國布局更加均衡。並在廣州(樓盤)成立了舊改公司,完成簽訂6個村的舊改協議,潛在土儲貨值豐厚,展現出在大灣區的可持續發展能力。

得益於一二線城市和都市圈的精準布局,旭輝今年上半年銷售均價同比增長14%達17,400元每平米,增長速度與質量並重。而浙江、江蘇、北京(樓盤)、上海(樓盤)四大區域的銷售額均已突破百億。

截止2019年上半年,旭輝現金存量較2018年底增加22%至543億元。現金短債比為3.3,債務結構良好,償債能力優越。加權平均融資成本5.9%,負債率69.5%,均處於行業同類企業優秀水平。今年3月,標普提升旭輝評級至BB,展望穩定,反映出市場對旭輝財務穩健的充分認可。

旭輝的物業管理公司——永升服務在上半年高速發展,榮膺「2019中國物業服務百強企業」第14名,較去年前進6位,上市以來市值翻番,得到客戶與資本市場雙重認可。

此外,旭輝通過採用建造2.0體系在提升質量的同時,加快項目的交付與結轉。採用這一體系建造的項目,要比平均工期節省四個月。建造效率更高,質量也更好。

連續交出高分成績單能在七年時間,給出累計達到發行價87%的分紅回報,一個重要前提是,上市公司必須能夠持續創造良好業績。在這方面,旭輝七年來的努力值得肯定。這七年來,無論房地產市場如何波動,旭輝總能交出高分成績單。

然而,為什麼旭輝卻很少受到周期的影響,能夠持續交出高分成績單,給股東連續創造高回報呢?

旭輝卻有能力及時根據市場變化,及時補充供給,這就確保了業績的持續增長。數據顯示,旭輝上半年整體存銷比低於4個月,庫存管理能力優異。另外,今年下半年可以銷售的貨源已經達到2300億元,其中有接近九成位於一二線城市。按照前七月54%的銷售目標完成進度,全年的任務完成不成問題。

旭輝從去年四季度到今年一季度,接連在多個一二線城市以較低成本獲取土地。而一二級聯動能力的提升,更讓旭輝拿下了武漢(樓盤)52萬方曙光村純住宅地塊、太原(樓盤)252萬方三給智慧新城項目、石家莊(樓盤)長安區45萬方294項目等一系列「糧倉」項目。這表明旭輝在全國範圍內多元化、多渠道拿地的能力正穩步提升。數據顯示,旭輝1-7月新增土儲中近四成來自非招拍掛渠道。

良好的業績,讓旭輝有能力為股東創造高額的股東回報,並通過現金分紅兌現回報。

很多開發商會抱怨,在市場銷售很好的時候,公司貨源總是供給不足;而到了市場不好的時候,又會出現滯銷銷售不足。包括一些原本具有先發優勢的房企,因為無法做好銷售和供應的動態管理,而難以實現持續的好業績。

今年上半年,旭輝交出的成績單又比往年有不小進步。截至6月30日,旭輝實現合約銷售金額884.4億元,簽約回款率高達95%;實現核心凈利潤28.7億元,核心凈利潤率達14.3%;中期派息每股10港分,同比增長43%。過去三年,核心凈利潤的複合增長率更達36%,保持着高速穩健的發展節奏,持續穩定兌現利潤。

另外,今年上半年度旭輝的毛利率達到29.6%,同比增長6個百分點,調整后毛利率34.5%;核心凈利潤率達14.3%,同比增長1%。衡量企業綜合盈利能力的關鍵指標——凈資產收益率(ROE)也繼續維持在22.5%的高位,從2016年起一直保持在20%以上。這幾項指標均長期位於行業優秀水平,表明旭輝多年來堅持有質量的增長和可持續的發展模式,已建立起穿越周期的能力。 此外,旭輝總資產規模較18年底增長25.3%至3,020億元,凈資產規模則增長17.7%至582億元。

超精細的運營:確保高收益有投資地產股經驗的投資者會發現,多數地產企業的業績總是起伏不平。往往有一兩年突出業績表現,隨後就會出現業績下降,然後再有一輪增長。也因此,地產行業被市場認為是周期行業。

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