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一个增长-未来十年旭辉的主航道仍是地产开发业务-上海新闻晨报

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美国下起了塑料雨

相較於「黑馬」的稱號,董事長林中更喜歡把旭輝稱作一名「行者」。「行者」的含義對於旭輝而言,不僅是一種「邊走邊修行」的自我約束,也體現其「一直走下去」的雄心。2012年上市之後,旭輝用不到6年時間便實現千億,穩健、持續、高質量增長成為這家房企新的關鍵詞。林中在制定「二五戰略」的方向和目標時,提出旭輝要成為城市綜合運營商和美好生活服務商,不僅做住宅,還包括商業、辦公、長租、養老等城市綜合運營業務,「十年後看旭輝,可能就像新鴻基一樣」。

在此基礎上,旭輝在投資策略上依舊堅持逆周期拿地。「過去在高頻波動的增長期,有的企業拿了地王也許扛個兩年就過去了,但現在這個低頻波動的平穩期內,以麵粉貴過麵包的價格拿地王是非常危險的。我們內部有很嚴格的監控和研究,堅決不拿地王。」

除了對於投資節奏的把控,旭輝主要布局的戰場,也與城市化2.0的特徵緊密相連。「由於未來人口加速流入,二線城市及核心都市圈內的准二線城市將是未來城市化最大的受益者,這也是旭輝『糧倉』的主要集中地」。2018年年報數據印證了林中的話,旭輝總土儲有8000億貨值,二線和准二線城市佔比達80%,一線和三線則分別僅佔11%及9%。

旭輝7月初宣布成立旭輝商業,提出「為核心城市打造精品商業的戰略」,引起了市場高度的關注。去年開業的上海LCM置匯旭輝廣場,可以說是旭輝「精品商業」的代表案例。雖然旭輝2018年的租金收入僅為2.7億元,但林中表示,今後幾年旭輝的租金收入每年都要翻番。

基於「長期看多」的判斷,林中認為城市化2.0將成為房地產的下一個時代機遇。發改委文件的出台,已經明確未來大城市、都市圈、城市群將成為我國城市化下一步發展的主要方向。林中表示,「中國城市化最大的機會,就是因為發展不均衡,造成每個城市在城市化進程中的階段不同,因而帶來了巨大的『梯度機會』。旭輝要做的是把握住城市分化和市場輪動帶來的機會。」

林中判斷行業將進入一個「漫長牛」,政策調控很及時、敏銳。他表示,「我們預測未來20年,可能每年房價會平穩增長5%到8%,但是會持續很多年,也許八年、十年,然後會出現一輪短期的回調。」

同時,林中也坦言,從開發到持有,地產企業的轉型是一個長期的過程,可能需要十年。按照他的規劃,旭輝真正的轉型期是從2022年開始的「三五戰略」階段,屆時將從開發銷售型企業轉變成綜合運營型企業。「再過10年,你可以看到我們的收入50%來自開發銷售,30%來自租金收入,20%來自其它收入。我認為轉型是一個比較長期的戰略,未來對市場的運營能力、對不動產的管理能力,如何培養新的人才、構建新的技能等,都將是我們需要考慮的。」

2018年開始的平穩增長的長周期里,林中認為前十年還是以開發銷售為主,而後面十年則進入銷售與持有的階段。「從增量市場轉向存量市場,這是不可逆的趨勢,中國房地產未來也一定會經歷從開發,到開發加持有,最終到資產證券化的階段。」未來十年旭輝的主航道仍是地產開發業務。而對於有潛力的持有業務,商業、辦公、長租、養老等多元化產業,旭輝要提前做好布局。

未來20年房地產行業會進入一個平穩的長周期,林中堅定看多,「長期看好就意味着你考慮企業發展會用更長遠的視角,也就能在市場短期波動的時候不會太過焦慮,而是看到調整背後的機會。」

今日关键词:地球快没沙子了